Quand le permis de construire est-il obligatoire ?

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Dernière mise à jour le : 2 décembre 2022 par Travaux Maçonnerie

La construction d’une maison n’est pas un chantier anodin, et il est important de bien respecter les différentes formalités nécessaires à son exécution. Comme on peut s’en douter, la construction d’une maison nécessite une demande de permis de construire. Mieux vaut alors prévoir une certaine marge, car la durée du traitement des dossiers peut atteindre 3 à 4 mois. Faisons le point.

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Dans quels cas le permis de construire est-il nécessaire ?

Le permis de construire n’est pas nécessaire pour tous les types de travaux. Néanmoins, un propriétaire a tout intérêt de bien s’informer sur la nécessité du permis de construire ou de la déclaration préalable avant de réaliser ses travaux.

Les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’une maison

De manière générale, on gardera à l’esprit que tous les travaux qui modifier l’aspect extérieur d’une maison nécessiteront un permis de construire, ou à défaut une déclaration préalable de travaux.

Cela peut donc concerner :

Création d’une ouverture,
Ravalement de façade,
Changement de menuiseries,
Peinture de façade,
Construction d’un abri de jardin,
Construction d’une piscine,
Changement de toiture, etc.

Il faut savoir que les règles locales d’urbanisme peuvent définir des obligations en matière d’aménagement extérieur. La demande de permis de construire ou la déclaration préalable assurent alors à la mairie que votre projet respecte le plan local d’urbanisme local.

À savoir : la construction d’un mur nécessite uniquement une déclaration préalable, à condition que le mur fasse moins de 2 mètres de hauteur.

Les travaux d’agrandissement de maison et de construction

Agrandir sa maison va également nécessiter la réalisation d’un permis de construire, ou à défaut une déclaration préalable de travaux :

Lorsqu’une extension de maison dépasse la surface de 20 m² (surface de plancher) le permis de construire est obligatoire. En dessous de cette surface, la déclaration préalable (moins complexe) sera suffisante.
Quelle que soit la surface de l’extension, le permis de construire est obligatoire si la surface totale au plancher atteint les 170 m² après la construction de l’agrandissement de maison.

Dans ces différents cadres, le permis de construire permet à la mairie d’ajuster les impôts locaux de la maison, mais aussi de vérifier que le projet respecte le PLU.

Bien entendu, le permis de construire est obligatoire dans le cadre de la construction d’une maison, quelle que soit sa surface.

À savoir : le permis de construire est également obligatoire dans le cas d’un changement de la destination d’un bâtiment, surtout pour les aménagements proprement dits.

Les bâtiments protégés

Enfin, le permis de construire est également obligatoire pour tout aménagement situé près d’un site classé ou d’un périmètre d’un site patrimonial remarquable ou aux alentours d’un monument historique.

Il s’agit ici de protéger le patrimoine, ce pourquoi l’obtention d’un permis de construire dans de telles zones est souvent plus délicate et complexe à obtenir.

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Faire une demande de permis de construire

Afin de bien démarrer les travaux, la demande de permis de construire pour une maison doit être réalisée plusieurs mois à l’avance. C’est d’autant plus vrai que la réponse de la mairie peut être négative si votre dossier ne respecte pas le PLU.

Demander un permis de construire

Voici comment faire une demande de permis de construire :

Consultez en premier lieu votre mairie, pour déterminer si vos travaux entrent sous le coup d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. C’est auprès de la mairie que se retirent les formulaires de demande de permis de construire.
Le formulaire comporte deux éléments bien distincts : les documents rassemblant les caractéristiques des travaux à effectuer et le CERFA n° 13 406. Ce dernier est spécialement réservé pour la demande de permis de construire pour une maison.
Dans le cas des autres constructions, il faut remplir le CERFA n° 13 409.
Chaque formulaire de demande de permis de construire doit être dûment rempli, et complété de toutes les annexes obligatoires.

La décision de la mairie

Une fois la demande effectuée, l’administration de la commune analysera l’étendue des travaux. Cette analyse concerne la conformité des papiers d’identification du terrain et la faisabilité des travaux.

En effet, il est primordial que les travaux envisagés respectent certains éléments comme les conformités aux servitudes publiques, les règles de l’art et surtout de l’urbanisme.

Durée de traitement d’une demande de permis de construire

La durée du traitement des dossiers dépend :

Du type d’aménagement ou de construction,
De la commune (et du fait que la zone soit protégée ou non),
Et de l’ampleur des travaux.

Le délai d’obtention du permis de construire peut se situer entre deux et trois mois à partir de la date de dépôt du dossier complet auprès de la mairie.

Pour les maisons individuelles, le durée de traitement du permis de construire est de deux mois et quant aux autres types de bâtiments cela peut atteindre les trois mois.

Une fois reçu, la durée de validité du permis de construire est de 3 ans, mais elle peut être allongée de deux fois un an, sur demande.

À savoir : le délai d’instruction étant long, mieux vaut faire préparer un permis de construire par un architecte ou un maître d’œuvre, pour être certain qu’il soit bien accepté.

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Quels risques en cas d’absence de permis de construire ?

La demande de permis de construire n’est pas une « simple formalité », mais bien une obligation légale.

En conséquence, construire sans permis vous exposerait à de nombreux risques :

Une construction non déclarée vous expose à une amende de 1200 à 6000 € (Comparez des devis) par m² construit.
Une interruption de chantier peut être déclarée en cas de construction non déclarée. Si le chantier se poursuit après interdiction, vous vous exposez à une amende de 75 000 € (Trouvez un artisan) .
La démolition du bâtiment peut être prononcée, ou encore sa mise aux normes (les travaux seront alors systématiquement à vos frais).

Au final, toute construction non déclarée vous expose à des frais importants, ce pour quoi il est bien trop risqué de construire sans permis.